购买商品房纠纷|购房款能否优先于建设工程款，或抵押债权得到清偿？广州商品房律师答疑 作者：广州李大伟律师团队     时间：2020-11-06    来源：互联网

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购买商品房纠纷|购房款能否优先于建设工程款,或抵押债权得到清偿?广州商品房律师答疑

近些年来，我国房地产业得到了长足发展，随着供求关系的变化，一些房地产企业出现资不抵债，甚至破产情况，这导致大量烂尾楼盘或工程难以为续。房地产企业一旦不能按期交付商品房，极有可能面临众多消费者追索购房款、施工单位追索工程款、银行行使抵押权、其他债权人相续起诉的复杂局面。从作者法律执业经验来看，开发商死猪不怕开水烫，僧多粥少是常态。

那么，消费者的购房款能拿回来吗？我们知道建设工程款是法定优先权，优先银行抵押权，抵押权是物权，对普通债权具有优先受偿性。

答案是，消费者的购房款优先建设工程价款、优先抵押权受偿。

有的朋友就疑惑了，说：大伟律师，这是为啥呢？

首先，从房屋买受人享有的权利性质看，其享有的是物权期待权。其优先于抵押权有理论依据。本来抵押权人享有的权利类型是物权，根据"物权优于债权"的原则 ，应当是抵押权优先于买受人的权利但是基于生存利益至上的考虑，法学理论上将买受人的权利定性为"物权期待权"，赋予其优先于抵押权的效力。我国对物权期待权的保护，首见于《最高人民法院关于建设工程价款 优先受偿权问题的批复》，该批复对具有消费者身份的房屋买受人予以优先于金钱债权人的特殊保护。尔后，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第 15 条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财 产的规定》第 17条将物权期待权保护的对象进一步扩大。

其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建设工程价款的优先受偿权优先于抵押权，但滞后于消费者购房人的物权期待权。该规定是法律基于生存权至上考虑所作的特殊规定。对于房屋的性质应当限定在居住用房，商业用房不在保护之列。

最后，对于在房地产开发企业没有建成房屋的情况下，交付全部或者大部分款项的购房者享有的购房款返还请求权是否优先于抵押权人的抵押权的问题，从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》规定的精神看，根据生存权至上的原则，其应优先于抵押权。基于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第 2 条"承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人"的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

综合考虑《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》的立法目的、相关制度的衔接、各方主体的利益平衡等多种因素，对于房地产开发企业没有建成房屋的情况，交付全部或者大部分款项的购房者享有的购房款返还请求权应当优先于抵押权人的抵押权和建设工程价款优先受偿请求权。

小伙伴们记住了吗？弱势地位的消费者生存权至上原则，记得收藏哦，买房时的保险杠！

本文由大伟律师团队原创，司法前沿干货，不加任何编辑修饰，律师团队办公地址：广州市天河区天河路太古汇一座31层、33层，电话/微信：13533555552.

参考文献：

最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合 同纠纷案请示的答复( [2014 J 执宇第 23 、24 号)

       最高人民法院民事审判第二庭编著《全国法院民商事审判 工作会议纪要》 理解与适用

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