广州买卖合同律师：商铺买卖合同应否解除，应考虑社会公共利益，妥善处理纠纷 作者：广州李大伟律师团队     时间：2020-11-06    来源：互联网

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广州买卖合同律师：商铺买卖合同应否解除，应考虑社会公共利益，妥善处理纠纷

——新**公司诉冯某商铺买卖合同纠纷案

新**公司与冯某签订了一份商铺买卖合同,约定:新**公司向冯某出售时代广场第二层编号为2B050的商铺,建筑面积22.50平方米,总价款368184元。合同签订后,冯某按约支付了全部价款。

1998年11月3日,新**公司将2B050号商铺交付冯某使用,但一直未办理产权过户手续。时代广场两次停业。新**公司的新股东为盘活资产、重新开业,拟对时代广场的全部经营面积进行调整,重新规划布局,为此陆续与大部分小业主解除了商铺买卖合同,并开始在时代广场内施工。

2003年3月17日,新**公司致函冯某,通知其解除双方签订的商铺买卖合同。3月27日,新**公司拆除了冯某所购商铺的玻璃幕墙及部分管线设施。6月30日,新**公司再次向冯某致函,冯某不同意解除合同。由于冯某坚持不退商铺,新**公司不能继续施工, 6万平方米建筑闲置,新**公司向法院起诉解除合同。

南京市玄武区人民法院认为: 新**公司在回收了大部分业主的商铺后,拟对时代广场重新进行规划布局,争取再次开业。冯某坚持新**公司必须按每平方米30万元的高价回收其商铺,否则就要求继续履行商铺买卖合同。虽经调解,由于双方当事人互不信任,不能达成调解协议,以至新**公司的6万平方米建筑和冯某的22.50平方米商铺均处于闲置状态。考虑到冯某所购商铺,只是新**公司在时代广场里分割出售的150余间商铺中的一间。在以分割商铺为标的物的买卖合同中, 买方对商铺享有的权利,不能等同于独立商铺。为有利于物业整体功能的发挥,买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现在时代广场的大部分业主已经退回商铺,支持新**公司对时代广场重新规划布局的工作,今后的时代广场内不再具有商铺经营的氛围条件。冯某以其在时代广场中只占很小比例的商铺,要求新**公司继续履行本案合同,不仅违背大多数商铺业主的意愿,影响时代广场物业整体功能的发挥,且由于时代广场内失去了精品商铺的经营条件,再难以通过经营商铺营利,继续履行实非其本意。考虑到时代广场位于闹市区,现在仅因双方当事人之间的互不信任而被闲置,这种状况不仅使双方当事人的利益受损,且造成社会财富的极大浪费,不利于社会经济发展。从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发,依照公平和诚实信用原则,尽管双方当事人之间存在的商铺买卖合同关系合法有效,尽管冯某在履行合同过程中没有任何违约行为,本案的商铺买卖合同也应当解除。

鉴于冯某在履行商铺买卖合同中没有任何过错,在商铺买卖合同解除后,其因商铺买卖合同而获得的利益必须得到合理充分的补偿,补偿标准是保证冯某能在与时代广场同类的地区购得面积相同的类似商铺。新**公司同意在商铺买卖合同解除后,除返还冯某原付的购房价款、赔偿该商铺的增值款外,还给冯某补款48万元,这一数额足以使冯某的现实既得利益不因合同解除而减少,应予确认。

据此,南京市玄武区人民法院于2004年4月30日判决:新**公司与冯某签订的商铺买卖合同予以解除;新**公司返还冯某的商铺价款368184元,赔偿冯某商铺的增值额163516元;新**公司赔偿冯某逾期办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失48万元。

冯某不服-审判决,向南京市中级人民法院上诉。南京市中级人民法院

维持了解除合同的判项,同时将违约金及其他经济损失增加到68万元。

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