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合同担保析产

广州抵押权律师:土地他项权利证明书中未注明抵押物包括地上建筑物,地上建筑物也应视为一并抵押

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广州抵押权律师:土地他项权利证明书中未注明抵押物包括地上建筑物,地上建筑物也应视为一并抵押

--解读中行龙珠支行与国托公司、美源公司、粤荣公司金融借款合同纠纷案[ 最高人民法院(2015 )民二终字第269号]

抵押

2007年11月15日,中行龙珠支行与国托公司签订一份《人民币借款合同》,约定国托公司向中行龙珠支行借款2.1亿元,以及借款期限、利率等。国托公司以其名下坐落于海口市滨海大道填海区的36414.02平方米土地为借款提供抵押担保,并办理了土地他项权利证书。

此后,双方又约定将上述土地的地上建筑物也全部抵押给中行龙珠支行用于对上述借款的担保。2009年3月2日,双方到国土部门办理了土地他项权利证明书。地上建筑物为在建项目,双方未到房产管理部门办理抵押登记手续,仅在土地他项权利证明书内注明抵押物为土地及地上建筑物。中行龙珠支行依约合计发放贷款2.1亿元。国托公司分批偿还了贷款本金共计130502576.09元。截至2015年3月31日,国托公司尚欠中行龙珠支行借款本金79497423.91元,利息39375008.29元。

最高人民法院认为: 关于抵押登记部门不明情况下的登记效力的认定问题。

依据担保法司法解释第60条"以担保法第四十二条第( 二)项规定的不动产抵押的,县级以上地方人民政府对登记部门未作规定,当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续,人民法院可以确认其登记的效力"的规定,在当地县级以上人民政府未明确在建工程抵押登记部门的情况下,海口市国土部门颁发的土地他项权利证明书对案涉土地及地上建筑物抵押登记予以了明确记载,可依据上述司法解释的规定认定相关登记部门对土地使用权及地上建筑物办理抵押登记的行为已经完成。即案涉地上建筑物上己设定了他项权利,具有公信力,并足以产生公示的法律效果。故法院依法确认其登记效力,即中行龙珠支行可对该地上建筑物享有优先受偿权。

关于中行龙珠支行能否依据《物权法》第182条之规定对案涉地上建筑物享有优先受偿权的问题。中行龙珠支行主张即使其未办理地上建筑物抵押登记,但基于其己依法办理了土地抵押登记手续,可依据《物权法》第182条的规定,将该土地的抵押效力及于地上建筑物。

法院认为,在房地产抵押权设立的实践中,如何协调土地使用权抵押和地上建筑物之间的关系,我国物权法施行前的相关法律规定并不明确。为此,《物权法》第182条第1款规定"以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。"该条第2款进一步明确规定" 抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。"该规定遵循了房地产交易中"房随地走"和"地随房走"的双向统一原则, 其立法旨意在于重申房地一体的原则,防止引发抵押权实现时的困境,使债权人的利益受到损害。依据该规定,当事人应对土地使用权及其地上建筑物一并抵押,如果当事人未按照该条第1款规定一并抵押时,则法律直接规定"视为一并抵押" 。即只要土地使用权或地上建筑物之一项办理抵押登记, 即使另外一项没有办理抵押登记,亦依法推定为两者一并抵押。

外,从市场交易的风险防范角度来看,物权法已经确立了房地应一并抵押的原则,并明确规定土地或者地上建筑物未一并抵押的也视为一并抵押,参与或从事房地产抵押实践的市场主体应当知悉该规定。其在设立土地抵押权时,对该土地上的建筑物是否已设定抵押权负有注意义务,并应积极向登记机关进行查询,以避免出现风险, 反之亦然。市场主体如果因未尽到上述注意义务而遭受风险, 则该损失应由其自行负担。

本案中,中行龙珠支行与国公司己就土地使用权办理了抵押登记,依法设立了抵押权, 即便在土地他项权利证明书中未注明抵押物包括地上建筑物,依据《物权法》第182条第2款之规定,案涉地上建筑物也应视为一并抵押,该土地使用权之抵押权效力及于地上建筑物,中行龙珠支行亦应就本案享有的债权依法对案涉地上建筑物享有优先受偿权。且中行龙珠支行与国托公司在诉讼中均确认该地上建筑物未为其他债权设立抵押担保,案涉地上建筑物抵押权在未来实现时也不存在权利冲突。中行龙珠支行主张案涉地上建筑物随土地使用权一并抵押,其对案涉地上建筑物亦享有优先受偿权,于法有据,法院予以支持。



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